La zonizzazione, croce e delizia urbanistica

Il piano di zonizzazione urbanistica della città di New York compie cento anni. Quando fu approvato, nel 1916, era il primo codice degli Stati Uniti che definiva le destinazioni d'uso e le caratteristiche (altezza, superficie, distanze, ecc) degli edifici. Da quel piano nacque la skyline di Manhattan, con i caratteristici grattacieli "scalettati" perché le regole prevedevano che oltre una certa altezza i fronti edificati dovessero essere arretrati.
Nel corso del tempo le regole sono state modificate molte volte, fino a una recente delibera del marzo 2016 voluta dal sindaco De Blasio che inserisce l'obbligo di una porzione di appartamenti a affitti calmierati nei nuovi complessi residenziali.
Il New York Times riferisce di una ricerca sviluppata da Quantierra, un gruppo immobiliare che ha analizzato 43.000 edifici della città e verificato che 17.000, ovvero circa il 40 per cento, non sono conformi alle prescrizioni urbanistiche. Le cause sono varie: il superamento dei limti massimi di superficie commerciale o residenziale, l'eccessiva densità edilizia, la mancanza di parcheggi, l'altezza. Una mappa evidenzia in rosso tutti gli edifici attualmente fuori norma.
Tre quarti della attuale cubatura esistente a Manhattan è stata costruita tra il 1900 e il 1930 ed è questa edilizia a caratterizzare l'immagine diffusa della città, a dispetto dei grandi parallelepipedi di vetro e acciaio degli ultimi decenni. La zonizzazione impedisce la demolizione totale degli edifici storici, pena la perdita della cubatura esistente e l'obbligo di adeguarsi agli stasndard attuali. Così molti demoliscono i piani alti e ricostruiscono solo in parte, mantenendo la volumetria.
L'ufficio urbanistica di New York ha una mappa interattiva nella sezione ZoLa (Zoning and Land Use Application) dove sono disponibili le prescrizioni per ogni singolo edificio.